小米房子真的要来了？“半价房”下雷军的一颗私心

zhuyuezheng

　　乐视要造车，小米要建房，你永远都想象不到互联网公司的跨界会有多魔幻。近日有消息称，小米正在与万科沟通，双方要合作开发海淀区永丰自持地块并修建住宅区，主要供小米公司高管和员工购买。
　　据报道，经过多位小米员工暗示，公司内部已经开始全员自愿认购，“从上个星期就开始登记了”，重要的是，小米全体员工均可认购。难道，小米房子还真的要来了？

　　内部购房限制性条件惹争议
　　据报道，这个项目位于海淀永丰，有两种类型的房子可选，一种是普通住宅，以70-90平方米两居为主，均价大约为5.5万元/平方米；一种为叠拼，面积为178平方米，售价在950万-1000万元。

　　据一位小米员工介绍，合作项目档次和定位甚至会高于万科翡翠系（产品系），目前永丰产业基地周边二手房价格普遍超过8万元，这意味着合作项目如果做成可销售的商品房，价格很可能会超过10万元/平方米。小米内部价格比市场价便宜了一半。

　　不过，按照双方合作意向，小米员工虽然能够以市场价一半的价格购房，但无法获得产权和房本，也不能在公开市场自由交易，只能在小米公司内部交易，也不能落户北京市户口。而且万科方面负责和金融机构协调按揭，目前初步谈下来的首付比例为50%，入场并不容易。

　　据了解，内部员工认购登记完成后，小米公司将根据认购数量确定与万科的合作范围和面积，如果认购人数超过万科能够提供的最大额度，可能将通过抽签方式决定最终购房资格；相反则可能缩减合作面积。

　　该消息一出，尤其是上述限制性条件的提出，在网上也掀起大讨论。网友“杜鹃家的张火火”表示，一次性交了70年的房租，还什么权益都没有。网友“湖光远影”表示，以员工宿舍的名义在原本非住宅用地上进行建设，但产权还是小米的，或者是可以协议转让给万科一部分。总之，买的人得不到国家法律的保障。有小米员工表示：我原来想认购一套叠拼，但物业费比较贵，而且没有产权，也不能落户，就放弃了。

　　“内购房”的实质为“出租”
　　据媒体报道中显示，这些住宅地是万科的住宅项目，即将开始动工了。而且这位置就是万科去年拍下的两块地，不能用于销售。
　　2016年12月1日，经过16轮报价，万科以50亿拿下海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地(新)HD00-0401-0062、0166、0158地块。同一天，万科与北京金第联合以59亿拍下海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地(新)HD00-0401-0132、0120、0162地块。

　　这是北京市首批落实“9 30”新政，推出的“限房价、竞地价”试点地块。


　　据中新经纬报道，其从北京市国土局官网查询得知，这两幅土地的商品住房销售均价不超过53400元/平方米，且最高销售单价不得超过56100元/平方米。根据公告，这两幅土地竞得条件是，项目建成需全部自持。这也是北京土地招拍挂史上首宗100%自持土地。

　　就是说，万科拿到的这个地是只能租，不能卖的。这样也就解释了，为何拿不到“两证”即房产证和国有土地使用证这两个关系确权的关键文件。


　　如果不能出售，显然作为商业公司而言是不划算的，但是如果可以呢？根据930的规定，持有年限与土地出让年限一致。根据规定，持有期间企业出现破产清算的，其自持商品住房按相关法律法规规定处理；企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品住房产权转让的，须经属地政府同意后整体转让。转让后，不得改变自持商品住房规划用途，应继续用于出租。

　　也就存在一种可能：万科可以把这个项目“转让”给第三方，这样其实就是变相的进行了资金的回笼，所以跟小米的合作，也并不奇怪。

　　有相关人士透露，此次合作开发并不仅限小米一家，还有几家企业都在积极沟通中。项目建成后，一部分交给像小米这样的合作投资企业，一部分将以股权合作方式出售给企业，剩余部分由万科对外出租或出售使用权。根据自持要求，项目产权不能分割，未来万科将和合作方共同成立合资公司持有产权。根据规定，众筹单位不能以户进行分割，但众筹单位可能是一个住房单元，也可能是一栋楼，还可能是几栋楼。

　　对于万科而言，通过这样的合作可以快速回笼土地支出成本，而且可以通过为项目提供物业服务、商业等配套服务获得稳定的收益。不仅可以提高企业周转率和开发效率，也为房地产开发企业开辟一条理想的轻资产运营之路。

　　看完事情的来龙去脉，显然这件事情就比较清楚了，小米这些“内购房”的性质更多是“出租”而不是销售，自然也就没有产权。

　　此外，根据万科集团副总裁、北京区域首席执行官兼北京万科总经理刘肖介绍，万科为这两个地块建立了相应的众筹平台，把项目分成众筹伙伴企业能够接受的份额。

　　不过，无论对于房地产商还是合作企业而言，100% 自持的住宅用地的开发成本非常高昂。亚豪机构营销总监郭毅在接受媒体表示，万科拿下的这两个地块租售比高达 1：500 至 1：650，回收成本的周期在 42-54 年之间，再加上 2-3 年的前期筹备和施工周期，70 年土地使用年限所剩无几。

　　雷军“半价房”的私心
　　雷军有一颗颠覆的心，从搞小米手机，到小米电视，到小米手环……只要雷军觉得能做，就一定要搞一搞。如今小米的棋盘越下越大。

　　这已经不是雷军第一次接触房地产行业了，早在 2014 年，雷军就曾斥资 1 亿元入股 You＋ 青年公寓。这不少人眼里，或许是小米进军房地产的一个信号。2015年，小米又投资了爱空间，打出了“小米家装”的牌子。以致于，这突然间传出“互联网思维”的雷军要杀进房地产开发了，怎能不让许多人遐想连篇呢？

　　最近21世纪商业评论有一篇文章，讲了一位2014年入职的小米员工，离开亚马逊放弃了90%的期权错过了四倍股价的飙升，拒绝了阿里错过了4000股的股票。

　　这篇文章很能反映目前小米不少员工心态的缩影。上个月小米负责海外业务的全球副总裁Hugo Barra离职了，你回头去看，2013年到2014年加盟小米的高管，流失率还是挺高的，除了Hugo Barra 之外，还有陈彤和张金玲。

　　2014年这家公司7000人左右，现在早就超过了10000。大概小米中有一半员工是在2014那个顶峰之年之后加盟小米的。

　　对小米来说，企业投资收益问题可能不是雷军目前考虑的主要因素。能够在北京这么个寸土寸金的地方为员工提供远低于市场价的住房，或许是他们为了防止因房价上涨而造成人才流失想出的对策。

　　　　当然也不能说雷军一点目的都没有，至少算是一次品牌营销。打出这个“半价房”的房子，大家肯定都希望去小米上班。对比一下，之前格力的董明珠也宣布联手万达，也在给公司员工盖房子。不过，人家董明珠说的是，盖房子的钱不用员工出，都由公司承担，房子给员工免费住！不仅如此，你要是在格力一直干到退休，那么房子就归你了。客观地说，这其实都是一种营销手段。